Como investir em fundos imobiliários: O guia completo para iniciantes

Escrito por:

Marjoel Moreira

Você sabe como investir em fundos imobiliários? Esse é um dos investimentos mais procurados pelos investidores, sejam eles investidores iniciantes ou avançados.

O fundo imobiliário é uma ótima opção de investimento porque suas cotas têm um bom potencial de valorização, geram rendimentos mensais e não possuem burocracia na hora de investir. 

Eles funcionam como uma renda complementar em um investimento bem diversificado. Além disso, não é preciso comprar, vender ou alugar imóveis diretamente, logo, é possível investir em fundos imobiliários a partir de poucos reais.

Apesar de ser um investimento popular, ainda existe muita desinformação a seu respeito. Até por que, um fundo imobiliário pode ser analisado de várias formas diferentes. É necessário tomar alguns cuidados para não colocar seu patrimônio em risco e para não perder boas oportunidades.

Com isso em mente, nós do Análise de Ações decidimos fazer este guia explicando como investir em fundos imobiliários.

Vamos lá? 

O que é um fundo de investimento

Antes de falarmos sobre como investir em fundos imobiliários, primeiro é importante definir o que é um "fundo", afinal de contas, também existem outros tipos de fundos de investimentos.

Uma forma simples de entender um fundo é imaginar uma grande poupança coletiva na qual milhares pessoas depositam um pouco do seu dinheiro com o objetivo de investirem.

No entanto, para fazer a gestão dos investimentos deste fundo, uma pessoa ou uma empresa é selecionada. É esse terceiro quem irá decidir para onde o dinheiro das pessoas vai.

Normalmente os fundos são constituídos como uma alternativa mais barata e segura para fazer investimentos, o qual o risco do investidor é dividido com milhares de outros.

O tipo de investimento que este fundo pode fazer é bem variado, podendo ir da renda fixa à renda variável.

O que são fundos imobiliários

Fundos de investimentos imobiliários, conhecidos também como FIIs, são fundos que investem majoritariamente em ativos ligados ao setor imobiliário.

São investimentos de renda variável e suas cotas são negociadas na bolsa de valores, por este motivo, o valor das suas cotas mudam diariamente conforme a volatilidade do mercado, da mesma forma como acontecem nas ações.

Os fundos imobiliários podem possuir diversos tipos de ativos, como por exemplo imóveis que geram renda mensal, que são os aluguéis. Os aluguéis são divididos entre os investidores que investem no fundo proporcionalmente a quantidade de cotas que este investidor possuir.

Como os imóveis físicos tendem a valorizar com o tempo, as cotas dos fundos imobiliários também. Além disso, apesar do investidor não ser o proprietário dos imóveis que estão dentro do fundo, o investidor recebe parte desses rendimentos de acordo com a quantidade de cotas que possuir.

Em resumo, um fundo imobiliário pode ser descrito como um grupo de pessoas que investe em um fundo que possui diversos investimentos imobiliários. E quem toma as decisões sobre os investimentos é o gestor do fundo, seguindo sempre condições pré-estabelecidas.

Ao investir em fundos imobiliários, você está se expondo ao mercado imobiário.

A razão desse tipo de investimento ser tão popular, se dá por conta do próprio mercado imobiliário ser altamente lucrativo e diversificado, podendo gerar ótimos rendimentos e oportunidades.

Tipos de fundos imobiliários

Um conhecimento básico para saber como investir em fundos imobiliários de forma eficiente, é conhecer quais são os tipos de fundos imobiliários existentes, os tipos são classificados pela categoria de ativos que o fundo investe. São eles:

  • Fundos de tijolo: São FIIs que aplicam os recursos dos investidores em imóveis físicos, seu rendimento geralmente vem dos aluguéis que os inquilinos param ao fundo;
  • Fundos de papel: Também conhecidos como "fundos de recebíveis imobiliários", o rendimento destes fundos vem de títulos com lastro no mercado imobiliário, como por exemplo os CRIs e LCIs;
  • Fundos de fundo: Chamados também de FOFs, estes fundos investem na aquisição de cotas de outros fundos imobiliários;
  • Fundos híbridos: Estes fundos possuem uma carteira de investimento composta tanto de títulos imobiliários como também de imóveis físicos;
  • Fundos de desenvolvimento: O investimento é feito em projetos imobiliários para obter lucro com aluguel, arrendamento ou venda quando o projeto for concluído.

Segmentos dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são divididos ainda por segmentos de atuação dos seus imóveis. São eles:

  • FIIs de shoppings: São fundos que investem exclusivamente em Shopping Centers, seja financiando sua construção ou ganhando aluguel de lojas;
  • FIIs de lajes corporativas: Podem também serem chamadas de edifícios comerciais, e a sua renda vem do aluguel das salas comerciais;
  • FIIs de logística: São fundos que investem em galpões logísticos, normalmente estes fundos possuem contratos típicos de 5 anos, até atípicos de 15 anos;
  • FIIs de hotéis: Servem para financiar o mercado hoteleiro, podendo ganhar dinheiro com o aluguel de quartos e comercialização de unidades hoteleiras;
  • FIIs de educacional: Investem em ativos do setor de educação, como universidades e colégios, em sua maioria são contratos atípicos, não padronizados, mas com um alto nível de estabilidade, pois tem baixa taxa de vacância;
  • FIIs de hospitais: Um dos tipos de fundos menos comuns, pois além de terem contratos atípicos, geralmente são compostos de apenas um ativo;
  • FIIs de agências bancárias: Um tipo de fundo que está em decadência junto com as próprias agências bancárias.

Características dos fundos imobiliários

Agora que você já sabe quais são os tipos de FIIs disponíveis, é importante entender quais são as suas características principais para saber como investir em fundos imobiliários corretamente.

administração do fundo imobiliário

Todo fundo imobiliário possui um administrador. Ele é o responsável legal pelo fundo, e também é o principal responsável pela sua constituição.

Muitos fundos imobiliários famosos têm a sua administração feita por grandes bancos de varejo ou bancos especializados em investimentos.

Entre outras funções do administrador, se destaca a responsabilidade de prestar contas com os investidores de forma mensal ou em uma periodicidade acordada.

gestão do fundo imobiliário

Todo fundo imobiliário também possui um gestor, que é o responsável por implementar a estratégia de investimentos do fundo da melhor forma possível.

O trabalho do gestor, então, consiste em escolher os melhores investimentos, sempre buscando atualizar a carteira quando necessário para ter uma melhor rentabilidade.

Vale destacar que gestores não são a prova de falhas. Por mais que eles sejam pessoas com grande conhecimento em investimentos, suas escolhas também podem ser as erradas.

auditoria do fundo imobiliário

Por se tratar basicamente de uma empresa, afinal, um fundo imobiliário possui CNPJ, isso significa que ele também precisa passar por uma auditoria periódica.

Esta auditoria tem o objetivo de atestar a veracidade das informações contábeis do fundo. É o administrador do fundo quem aponta o auditor.

A estratégia de investimento dos fundos imobiliários

Uma das características principais de um FII que é fundamental conhecer para saber como investir em fundos imobiliários, é a sua estratégia de investimento.

Essa estratégia deve ser anunciada publicamente pelo fundo e descrita no seu prospecto. Cada fundo pode definir uma estratégia própria personalizada para cada objetivo.

Vale ressaltar que, apesar de ser ideal que se siga a estratégia de investimento definida, se for necessário e se julgar propício, essa estratégia pode ser alterada.

As cotas

Um fundo imobiliário é formado por cotas, essas cotas são negociadas entre os investidores. Quando o investidor investe em um fundo, ele compra cotas do fundo.

As cotas estão para os FIIs como as ações são para as empresas de capital aberto. Tanto a sua negociação quanto a sua oferta funciona com a mesma lógica.

Como funciona a oferta de cotas?

Agora que você já sabe as principais características de um FII, para saber como investir em fundos imobiliários, também é importante conhecer as suas ofertas.

Oferta primária de cotas ou IPO

A primeira oferta de cotas de um fundo também é chamada de IPO (Initial Public Offering), igual como acontece nas ações. Nesta oferta o valor da cota é fixa.

Quando um fundo faz o seu IPO, ele automaticamente torna-se público, o que significa que qualquer investidor pode negociar as suas cotas na bolsa de valores.

Oferta secundária de cotas

Quando um investidor negocia suas cotas na bolsa de valores e as disponibiliza para venda, ou tem interesse de comprar cotas de outros cotistas, isso é a oferta secundária.

Neste tipo de oferta o valor da cota é definido pela lei da oferta e demanda. Isso significa que são os investidores que estimulam o seu preço vendendo e comprando as cotas.

Quem pode investir em fundos imobiliários?

Você pode investir em fundos imobiliários. No entanto, será que esse tipo de investimento é adequado para você? Quem são as pessoas que investem em fundos imobiliários?

Esses questionamentos são pertinentes porque, por mais popular que seja esse tipo de investimento, ele pode não ser ideal para todo tipo de investidor.

O problema de fazer um investimento que não é ideal para um perfil, é porque ele pode acabar causando frustração em razão dos resultados possivelmente indesejados.

No caso, quando falamos de fundos imobiliários, estamos falando de um perfil de investidor um pouco mais conservador do que quem investe diretamente em ações de empresas, porém, mas arrojado do que quem investe apenas em renda fixa.

Perfil do investidor

É importante entender que existem três tipos de perfil de investidor. Para saber como investir em fundos imobiliários, é preciso conhecê-los:

  • Investidor conservador: Prefere investimentos com um pouco mais de segurança e previsibilidade, tal como renda fixa e alguns tipos de fundos de investimento de renda fixa;
  • Investidor moderado: Tem uma carteira um pouco mais variada que mistura investimentos de renda fixa e renda variável;
  • Investidor arrojado: Gosta de investimentos que possam lhe trazer um grande retorno financeiro independente do risco que esses investimentos proporcionam.

Você sabe qual é o seu perfil de investidor? Conheça o seu perfil de investidor clicando aqui.

Os investidores de fundos imobiliários, geralmente possui um perfil entre conservador e moderado em razão da natureza dos fundos, mas o que vai categorizar seu perfil de investidor será porcentagem desses investimentos na sua carteira e a sua afeição a riscos.

Porque, por mais que eles sejam investimentos um pouco menos voláteis que ações, eles também apresentam uma certa volatilidade no seu preço.

Fundos imobiliários podem ser afetados pelas condições econômicas de um país ou de um segmento do mercado e sofrerem valorização ou desvalorização das cotas.

Por outro lado, mesmo que a instituição por trás do fundo venha à falência, o fundo não é afetado diretamente, já que os recursos de um não se misturam com o outro.

Isso significa que mesmo sendo um investimento sem proteção do FGC, um fundo só acaba se a assembleia geral dos cotistas assim deliberar o seu fim.

Como ganhar dinheiro com fundo imobiliário

Um ponto importante para quem quer entender como investir em fundos imobiliários, são as duas principais formas de se fazer dinheiro com eles.

Considere que, se as cotas de um fundo são como ações de uma empresa, isso significa que o cotista, tal como o acionista, pode lucrar de duas formas:

  • Valorização das cotas;
  • Recebimento de dividendos.

Valorização das cotas

As cotas dos fundos imobiliários podem se valorizar ou se desvalorizar com o tempo. Não existe um limite para o seu valor de valorização ou desvalorização.

Quanto mais os investidores compram cotas e se interessam pelo fundo, mais o valor delas tende a valorizar. Claro que isso depende muito dos resultados obtidos pelo fundo.

A gestão do fundo tem uma parte muito importante para a valorização das cotas. Ela funciona tal como a administração de uma empresa e os resultados que está em busca.

Nem todos os fundos são bem geridos, e isso pode implicar negativamente no valor de suas cotas. Por outro lado, nem todos os fundos mal geridos são pequenos.

Existem muitos fundos imobiliários com capitalização bilionária de mercado, muito em razão de investimento em marketing ou por serem administrados por grandes empresas.

Vale ressaltar que muito dos resultados de um fundo depende dos retornos que podem ser obtidos pelo pagamento de aluguéis ou ganho de capital pela venda de imóveis.

RECEBIMENTO de dividendos

Um dos principais argumentos usados para investir em fundos imobiliários, é a possibilidade de acumular uma renda passíva todo mês em dividendos.

De fato, a maioria dos fundos imobiliários pagam uma remuneração mensal aos seus cotistas. Conhecer isso é importante para saber como investir em fundos imobiliários.

Vale lembrar que, de acordo com a lei nº. 9779 de 19 de janeiro de 1999, os fundos imobiliários são obrigados a distribuír o mínimo de 95% dos resultados obtidos.

Isso significa, basicamente, que a gestão do fundo deve considerar todos os gastos inerentes à manutenção deste e, ainda, reservar recursos para distribuir rendimentos.

Quanto mais cotas um investidor possuir, maior será a sua parcela na distribuição.

Taxas Dos fundos imobiliários

Algo que é imprescindível de se atentar para aqueles que querem saber como investir em fundos imobiliários é quanto as taxas destes fundos.

Existem alguns custos que são cobrados pelos fundos, mas não se preocupe por que já são cobrados automaticamente.

Taxa de administração

Uma das taxas mais comuns é a taxa de administração, não existe um valor certo, mas geralmente ela fica na casa de 1% ao ano, quanto menor este valor, melhor.

Sua cobrança tem como objetivo custear todos os custos da administração do fundo.

Taxa de gestão

Temos também a taxa de gestão. Essa é uma taxa cobrada para financiar as atividades do gestor do fundo.

Essas atividades são:

  • Tomar as melhores decisões de investimento em nome dos cotistas;
  • Investir os recursos do fundo de acordo com a estratégia de investimento.

Essa taxa pode variar bastante de gestor para gestor, alguns fundos não cobram explicitamente a taxa de gestão pois já está inclusa na taxa de administração.

Taxa de performance

Essa taxa é cobrada apenas por alguns fundos, mas é comum de se ver por aí.

Esta taxa é cobrada apenas na ocasião da rentabilidade de um FII superar o benchmark estabelecido, que pode ser um índice definido pelo fundo, seja o CDI, IFIX, Ibovespa etc.

Vantagens de investir em fundos imobiliários

Existem diversas vantagens ao investir em fundos imobiliários se comparado com investimentos em imóveis físicos, veja alguns abaixo:

  • Não é necessário muito de dinheiro para começar a investir em fundos imobiliários, com menos de R$ 100,00 você já consegue comprar cotas de vários fundos;
  • Não há burocracias ou preocupações com inquilinos como existem no caso de ter um imóvel físico;
  • É fácil diversificar com pouco dinheiro em diversos tipos imóveis, inquilinos e regiões;
  • Não é necessário se preocupar com pagamentos de impostos sobre os rendimentos, como acontece com os aluguéis de imóveis;
  • As cotas são facilmente compradas e vendidas, significa que não há a necessidade de aguardar meses até que a venda seja concluída.

Riscos ao investir em fundos imobiliários

Um dos principais riscos está associado à falta de diversificação, este risco é fácilmente mitigado investindo em bons fundos que possuem diversos imóveis em diversas regiões do Brasil e que alugam estes imóveis para diversos inquilinos diferentes.

Outro risco comum está relacionado aos rendimentos dos imóveis, caso o imóvel fique vago, pode influênciar no recebimento dos aluguéis. Mas investindo em fundos bem diversificados que possuem diversos imóveis com diversos inquilinos diferentes, essa redução pode ser mínima e as vezes não vai fazer muita diferença.

Como os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, as cotas podem se desvalorizar com a descadência da gestão do fundo, pelo desaquecimento da economia, ou mesmo pela especulação dos investidores.

Estes riscos são fácilmente diminuidos ao diversificar seus investimentos em bons fundos imobiliários, pesquise e estude bastante antes de investir.

Fundos imobiliários são isentos de imposto de renda?

Os rendimentos mensais dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, ou seja, independente do valor que você receber de rendimento no mês, você não vai pagar nada de imposto.

No entanto, ao vender as cotas de fundo imobiliário com lucro, o imposto é de 20% sobre o lucro realizado.

Como investir em fundos imobiliários: Guia para investidores iniciantes

Agora veja este pequeno guia que preparamos para você investir em fundos imobiliários com maior segurança e possibilidade de retornos.

1. Abra uma conta em uma corretora de valores

A primeira coisa que deve ser feita é a abertura de uma conta em uma corretora de valores. Existem muitas opções no mercado hoje em dia, inclusive, muitos bancos fazem isso.

Saber escolher a melhor corretora é fundamental, já que as taxas que cada uma cobra pode variar bastante. Muitas corretoras hoje em dia já nem cobram mais taxas.

Outros aspectos importantes são o suporte oferecido pela corretora e também a home broker, que deve ser fácil de ser usado, mas também oferecer informações completas.

Lembre-se também de se certificar de que a corretora é devidamente registrada junto a B3, bolsa de valores brasileira, para que você evite ser enganado e perder o seu dinheiro.

2. escolha os melhores fundos imobiliários

Os FIIs são ótimos investimentos, principalmente para quem quer ter uma renda mensal.

Para saber como investir em fundos imobiliários, você deve avaliar quais são os ativos que fundo investe ou pretende investir de acordo com a sua estratégia.

Mas não basta investir em qualquer fii, é preciso analisar alguns pontos antes de investir e há alguns indícios que podem ajudar a identificar os melhores fundos imobiliários para investir.

Alguns deles são:

  • Pagamento constante dos rendimentos mensais;
  • Crescimento dos rendimentos ao longo do tempo;
  • Fundos com uma liquidez baixa podem ter variações bruscas no valor de suas cotas, além de demorar para comprar/vender quando assim desejar, então busque fundos com liquidez de média para alta;
  • Invista apenas em fundos imobiliários que possuem vários imóveis em várias regiões e que são alugados para diversos inquilinos diferentes, com essa diversificação, o risco do fundo pode ser menor;
  • Estude a localização dos imóveis do fundo, eles estão em regiões cobiçadas? Estão em bairros bem visados? Imóveis bem localizados são mais fáceis de serem alugados;
  • Verifique a situação dos imóveis, são imóveis de alto padrão ou são medianos? Os imóveis são novos ou muito antigos? O estado do imóvel pode ajudar na velocidade da locação;
  • Verifique o histórico de vacância do fundo, vacância sem muitas mudanças bruscas é um ótimo indicador;
  • O DY (Dividend Yield) mede a rentabilidade do fundo nos últimos 12 meses, esse indicador é medido através da divisão do que foi pago nos últimos 12 meses pelo valor atual da cota. Quanto maior for, maior é a rentabilidade do fundo, mas cuidado, não invista apenas por causa do DY, sempre verifique o histórico deste indicador.

Analisando com cuidado cada um destes pontos, vai diminuir o risco em investir em fundos ruins e será difícil de se dar mal no longo prazo.

3. Verifique o histórico do gestor e do administrador

É importante pesquisar o histórico e a reputação da gestora do fundo em que você quer investir, uma má gestão pode ser um tiro no pé no longo prazo.

Algo que pode ser bastante subestimado é a reputação e o histórico do gestor e do administrador do fundo. Já que o passado pode ser um indicador de uma boa gestão.

Se, por exemplo, o gestor de um fundo não tem um bom histórico de conseguir uma boa rentabilidade em outros fundos que ele geriu, ou se possui histórico de más decisões, isso pode ser um mal sinal para o fundo atual em que ele está gerindo.

Já o administrador do fundo, muitas vezes pode não ter experiência com essa área de investimento. Isso deve ser colocado na balança antes de decidir investir em um fundo imobiliário.

4. Preste atenção nas taxas praticadas

Uma forma bem fácil de aprender rapidamente a como investir em fundos imobiliários, é avaliando as taxas que são cobradas e descartando todos os fundos com condições ruins.

Acredite, existe uma grande quantidade de FIIs que cobram taxas abusivas ou em excesso e que, somando a uma gestão ruim, tornam o fundo uma bomba relógio.

5. Sempre leia os relatórios gerenciais periódicos

Por fim, uma das coisas mais importantes que devem ser feitas por quem quer aprender a investir em fundos imobiliários: acompanhar os relatórios gerenciais emitidos.

Esses relatórios contêm um resumo detalhado de tudo que foi feito na gestão do fundo no mês anterior. Todos os ativos comprados e vendidos e também a expectativa para o futuro.

Nele também estão contidas todas as informações mais importantes sobre o fundo, para o cotista sempre poder verificar as condições de onde aporta o seu dinheiro.

Cada fundo possui um formato de relatório diferente, alguns são mais detalhados que outros. Isso, por sua vez, também é um fator importante a ser analisado para balizar o seu investimento.

Quanto investir para ter R$ 1000 em fundos imobiliários?

No simulador de dividendos conseguimos simular facilmente com qualquer fundo imobiliário.

Na nossa simulação feita no dia 17/10/2022, para ter R$ 1000,00 em rendimentos todos os meses, você precisaria ter em média R$ 140 mil investidos. Essa simulação foi feita com 6 ativos diferentes: HGCR11, MXRF11, HGLG11, HGBS11 e KNRI11.

Fundos Imobiliários

Você pode fazer com quaisquer ativos que desejar, existem fundos imobiliários que pagam mais e outros que pagam menos, o importante é se atentar na constância no pagamento dos rendimentos mensais.

Muitas dúvidas podem surgir neste processo de aprendizado, afinal, são informações que requerem muita atenção.

É normal ficar um pouco confuso, por isso, temos um grupo privado onde você tem acesso direto a nossa equipe de analistas e especialistas em investimentos para esclarecer suas dúvidas, clique aqui para conferir.

Até mais.

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