Os Certificados de Recebíveis Imobiliários, conhecidos no mercado de capitais como CRIs, se tratam de títulos de renda fixa, que possuem base em uma operação imobiliária e que possuem, como emissor, uma companhia categorizada como companhia securitizadora. Vale destacar, inicialmente, que este é um tipo de investimento que, em conjunto com alguns outros, fornece vantagens fiscais, ou seja, isenção de imposto de renda (IR) para o investidor pessoa física (PF).
Esse investimento em renda fixa é originado a partir de uma operação financeira conhecida no mercado financeiro como securitização de recebíveis. No caso dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), tal operação é lastreada em uma dívida oriunda de atividades no setor imobiliário.
Como exemplo, imagina-se uma construtora / incorporadora que, ao concluir as vendas de todos os imóveis em um novo prédio construído, possui grande parte dos recebimentos pendentes, pois os compradores optaram por comprar de forma parcelada. Caso essa construtora deseje antecipar o recebimento dessa dívida e, antecipadamente, colocar dinheiro em seu caixa, esta é uma opção viável.
A partir disso, tal construtora recorre à companhia securitizadora. A securitizadora, por sua vez, “compra essa dívida” da empresa de construção e, como consequência, a empresa incorporadora terá recursos em seu caixa, assim como seus devedores passam a dever os recursos à securitizadora.
Para financiar a compra essa dívida, a securitizadora capta recursos com investidores, a uma taxa menor do que irá receber e, em sequência, lucra com o spread auferido nessa dívida, ou seja, lucra com a diferença entre a taxa recebida e a taxa de captação.
Vale destacar que, adicionalmente, um fator também preponderante é o valor pelo qual a securitizadora “compra a dívida” da construtora. Em geral, para antecipar os recebíveis de vários anos a frente, a securitizadora pode comprar tal dívida com um desconto sobre seu valor total, dado que dinheiro presente vale mais que dinheiro futuro.
Tipos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
De modo generalizado, no universo de CRIs existem títulos presentes em todas as modalidades de investimentos na categoria de renda fixa. Logo, existem CRIs pós-fixados, pré-fixados e híbridos.
Portanto, em um primeiro momento, um CRI pós-fixado é aquele atrelado a uma taxa de juros que pode variar ao longo do tempo. Assim sendo, um CRI com rentabilidade atrelada, por exemplo, ao CDI, se trata de um CRI pós-fixado. Afinal, o CDI varia ao longo dos anos e, como consequência, a rentabilidade do CRI seguirá as alterações do CDI. Logo, ao investir em um CRI que rende, por exemplo, 110% do CDI, este é um CRI pós-fixado.
Em sequência, tem-se a modalidade pré-fixada de rentabilidade. Basicamente, um CRI pré-fixado possui sua exata rentabilidade conhecida no ato do investimento. Assim sendo, um CRI que rende, por exemplo, 12% ao ano, se trata de um CRI de modalidade pré-fixada.
Por fim, em complemento, existem os CRIs de modalidade híbrida. Em linhas gerais, títulos híbridos combinam dois fatores de rentabilidade como, por exemplo, um índice inflacionário acrescido de uma taxa pré-fixada. Com base nisso, ao investir em um CRI que tenha rentabilidade de IPCA (inflação) + 4,00%, este se trata de um CRI de modalidade híbrida.
De quanto é necessário dispor para investir em CRIs?
O universo de investimentos financeiros, recentemente, passa por um amplo movimento de democratização de acesso às múltiplas aplicações existentes. Assim sendo, os investimentos financeiros tornam-se, progressivamente, mais acessíveis, inclusive ao pequeno investidor.
No universo de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), não poderia ser diferente. Em geral, nos dias atuais existe uma ampla variedade de CRIs e demais títulos de renda fixa, acessíveis ao investidor com uma soma, geralmente, pequena de recursos como barreira inicial.
Em geral, os valores mínimos para investimento variam entre as instituições financeiras, ou seja, entre os bancos e corretoras. Apesar disso, com um valor mínimo de R$1.000,00 (um mil reais) diversos títulos de empresas de porte relevante tornam-se acessíveis ao investidor, inclusive ao investidor pessoa física (PF).
É possível resgatar os recursos investidos a qualquer momento?
Inicialmente, é interessante destacar que, nos diais atuais, a possibilidade de resgate antecipado existe nos títulos de crédito privado (CRIs, CRAs, Debêntures...). Apesar disso, especialmente ao investidor mais conservador, o uso de tal opção é contraindicado. De modo geral, isso ocorre pois, ao resgatar antecipadamente um CRI, é possível obter lucros ou prejuízos além dos esperados.
Com base nisso, ao investidor mais conservador, é indicado o carrego do título comprado até a data de seu vencimento. Afinal, ao levar o investimento até o vencimento, o investidor receberá, como lucro, a exata taxa de juros contratada no ato do investimento.
Em conclusão, a possibilidade de resgate antecipado existe. Porém, o resgate antecipado não garante o pagamento da taxa de juros contratada, ou seja, não garante o valor do título exibido na interface de sua corretora. A razão disso se trata do fato de que, em prol de resgatar antecipadamente, existe a necessidade de vender o título a outro investidor e, como consequência, tal venda depende das condições do mercado no momento em questão.
A tributação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
Conforme mencionado ao início do texto, os CRIs são investimentos que, nos dias atuais, apresentam vantagens fiscais para o investidor pessoa física (PF). Em geral, lembre-se da regra de que, atualmente, todo investimento referente ao setor imobiliário ou agrícola é isento de imposto de renda para investidores pessoa física.
A partir disso, os CRIs são, igualmente, isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Como consequência, o investidor PF não possuirá tributação de seu investimento em CRIs.
Ao passo em que, para os investidores pessoa jurídica (PJ) os CRIs são tributados similarmente ao demais investimentos na categoria de renda fixa. Logo, para investidores PJ, a tributação de CRIs ocorre conforme a tabela regressiva de imposto de renda (IR). Resumidamente, a tributação parte de 22,5% sobre o lucro e, após 2 anos, atinge uma alíquota mínima de 15% sobre o lucro, conforme evidenciado na tabela a seguir:
Os riscos envolvidos no investimento em CRIs
Inicialmente, é válido destacar que, em relação aos demais investimentos de renda fixa, títulos de crédito privado (CRIs, CRAs e Debêntures) possuem um incremento razoável em seu risco, devido à ausência da garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) até R$250 mil por CPF e por instituição, conforme ocorre em títulos de emissão bancária (CDBs, LCIs, LCAs, entre outros).
Adicionalmente, o principal risco do título se refere ao risco de crédito da empresa emissora, que recorre à securitizadora para a antecipação de recebíveis. Em linhas gerais, é crucial, ao investir em CRIs, observar qual é a empresa emissora, a companhia securitizadora e o rating de crédito do título, ou seja, a nota que classifica a qualidade de tal dívida.
Em complemento, dado que os CRIs possuem negociação no mercado secundário, emergem os riscos de mercado e de liquidez, ou seja, o risco de variação de preço do título (em caso de resgate antecipado) e o risco de não existir contraparte compradora caso haja desejo de resgate antecipado, de modo em que o resgate se torna inviável.
Para quais propósitos o investimento em CRIs faz sentido?
Com base no fato de que os CRIs são títulos, geralmente, de prazo mais alongado e, em complemento, com certos riscos a serem considerados, o investimento em CRIs faz sentido com o objetivo de acumular patrimônio em investimentos de renda fixa.
De modo amplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários possuem longos prazos e isenção de imposto de renda para pessoa física. Como consequência, os recursos investidos ficam mais tempo sobre o efeito dos juros sobre juros, ou seja, dos juros compostos. Adicionalmente, após um prazo mais longo para manter o dinheiro trabalhando para você, não ocorre a cobrança de imposto de renda para os investidores pessoa física. Logo, o lucro bruto é igual ao lucro líquido.
Em complemento, vale destacar que, para objetivos de prazo programado, mesmo que com maiores prazos, tais investimentos são contraindicados. Afinal, os CRIs, diferentemente de CDBs e afins, possuem determinados incrementos em termos de risco, o que faz com que esses títulos não sejam propícios para cumprir com objetivos programados, devido à chance, mesmo que remota em muitos casos, de que o investidor não receba aquilo que lhe é devido, dado que não há qualquer garantia de instituições como o FGC.