Ações - Setor Imóveis

O setor de imóveis é caracterizado por empresas que exploram diversos tipos de imóveis, com variadas estratégias. Uma modalidade de investimento que se encontra em grande crescimento listado na bolsa de valores, são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

As empresas atuantes no mercado imobiliário brasileiro e listadas na bolsa de valores, têm em vista se expandir por meio de diferentes estratégias para obter lucros através de imóveis.

Na bolsa de valores brasileira, a B3, uma das formas mais conhecidas de se referir ao mercado imobiliário são os Fundos de Investimento Imobiliário, conhecidos pela sigla FIIs. Estes fundos, têm como objetivo gerar renda a partir de lucros, tanto com a construção e desenvolvimento, quanto com o aluguel de imóveis inseridos em diversos setores, mediante diversas estratégias e diferenciação de contratos. Os FIIs podem obter receitas também a partir de títulos de dívidas imobiliárias.

A vantagem mais relevante dos FIIs é o recebimento, geralmente mensal, de dividendos, com possível previsibilidade. Isso ocorre devido ao fato de que os FIIs devem, por regulamentação, distribuir no mínimo 95% de seus resultados aos cotistas. Essa vantagem, entretanto, não está presente nas ações do setor imobiliário, tanto que não possuem a obrigação de distribuir, em dividendos, 95% de seu resultado, quando podem adotar a estratégia de reter e reinvestir lucros na empresa, para financiar seu crescimento.

Em resumo, as duas maneiras mais acessíveis para que o investidor se exponha ao setor imobiliário, na bolsa de valores, são as ações de empresas do setor e os Fundos de Investimento Imobiliário. Além disso, na renda fixa, existem outras alternativas como, por exemplo, LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Em termos de estratégia para obter lucros por meio de imoveis, existem diversas maneiras possíveis. Pode-se mencionar, em destaque, as seguintes:

• Compra e venda de imóveis;
• Intermediação imobiliária;
• Administração de empreendimentos imobiliários;
• Construção ou aquisição de imóveis para aluguel;
• Atuação com papéis e títulos relacionados ao setor imobiliário;
• Entre outras.

Vale também destacar que empresas e FIIs exploram, em grande parte, os imóveis de porte significativo. Por exemplo:

• Imóveis comerciais, lajes corporativas;
• Shoppings;
• Imóveis logísticos;
• Entre outros.

Vantagens do setor imobiliário

Existem múltiplas vantagens em investir no setor imobiliário. Algumas dessas vantagens, inclusive, se estendem com benefícios fiscais ao investidor pessoa física (PF).

Inicialmente, o setor imobiliário tem, com base fundamental, os imóveis, ou seja, é um setor fundamentado em ativos reais. Além disso, relativamente a essa questão, é crucial destacar que imóveis são partes fundamentais para o funcionamento da economia como um todo, afinal, ao mencionar imóveis não nos limitamos aos imóveis residenciais, existem também imóveis comerciais, logísticos, destinados ao varejo, entre outros tipos essenciais para a concretização de atividades econômicas.

Dessa forma, com base no fato de que empresas do setor imobiliário e fundos imobiliários são estendidos em imóveis, tem-se um menor risco envolvido no setor. Por essa razão, o setor imobiliário é admirado por sua perenidade, tanto para o investidor de bolsa de valores quanto pelo investidor que compra imóveis físicos para locação, por exemplo. Apesar disso, o risco, especialmente envolvido nas empresas, pode variar conforme o endividamento da empresa.

Imóveis são ativos perenes que, em nível corporativo, podem ser facilmente utilizados para perpetuar patrimônio e gerar fluxo de caixa com razoável previsibilidade, especialmente em situações em que tais imóveis estão expostos aos setores essenciais da economia. Isso ocorre em virtude de os aluguéis serem, normalmente, pagos todo mês e corrigidos por índices de inflação.

Como mencionado previamente, a exposição aos empreendimentos imobiliários, especialmente por meio dos FIIs, possui certo nível de previsibilidade de renda. Sendo assim, investidores que desejam obter lucros através de dividendos regulares são, fortemente, atraídos por este tipo de investimentos, especialmente em momentos nos quais a taxa de juros recebida na renda fixa é baixa e busca-se retornos superiores a esse tipo de investimento.

Vale destacar que, para o investidor pessoa física, o setor imobiliário oferece benefícios fiscais em seus ativos disponíveis no mercado de capitais. O investidor pessoa física possui isenção de imposto de renda em títulos e valores mobiliários estendidos em imóveis. Dessa forma, os dividendos de FIIs são isentos de imposto de renda para pessoa física, assim como títulos de renda fixa, como LCI e CRI, também não são tributados na pessoa física. O setor imobiliário no mercado financeiro torna-se bastante atrativo ao investidor que deseja expor-se a um setor perene e com a possibilidade de obter isenções de imposto de renda.

Riscos do setor imobiliário

Como todo setor, o setor imobiliário se trata de um mercado, no qual existem riscos envolvidos tanto nas empresas listadas em bolsa quanto nos fundos de investimento imobiliário.

Todo setor imobiliário existe o risco de mercado e o risco de liquidez. O risco de mercado, resumidamente, se trata da variação de preços dos imóveis, assim como dos ativos no mercado financeiro, de forma em que podem ocorrer momentos desfavoráveis para realizar a venda destes ativos. Ao passo que o risco de liquidez é caracterizado pela dificuldade em se desfazer de um imóvel físico, o que faz com que, caso seja necessário vendê-lo, o tempo para concretizar a venda, a um preço considerado justo, pode ser maior que o desejado. Além disso, o risco de liquidez está presente na bolsa de valores, em ativos que possuem baixo volume de negociação diário, de modo que podem ocorrer dificuldades em vender um ativo a um preço considerado adequado.

Como risco que abrange o mercado imobiliário, existem as variações econômicas causadas pelos ciclos macroeconômicos. Em geral, a taxa de juros é um indicador macroeconômico que afeta o mercado imobiliário. Consequentemente, o desempenho do setor imobiliário na bolsa pode ser afetado por mudanças macroeconômicas, que refletem no nível de juros de curto e longo prazo e, posteriormente, impactam na precificação de ativos imobiliários físicos e no mercado financeiro como um todo.

Em adição aos riscos comuns ao mercado imobiliário, existem os riscos particulares em relação à estratégia de cada empresa ou fundo de investimento imobiliário (FII). Um risco recorrente a ambos os ativos (ações e FIIs) é a falta de diversificação existente em determinados ativos, ou seja, a existência de situações em que uma empresa imobiliária ou FII é altamente dependente das receitas provenientes de um único imóvel, inquilino ou região. Dessa maneira, a empresa ou FII pode ficar comprometida em longos períodos sem receitas caso ocorram problemas relacionados ao imóvel no qual há grande concentração. Consequentemente, ao investir neste setor no mercado de capitais, é crucial buscar por empresas e FIIs diversificados.

Existe o risco gerado pelo endividamento das companhias do setor imobiliário. Os FIIs, em geral, não podem se endividar, portanto este risco não os afeta. Opostamente, empresas podem contrair dívidas para financiar seu crescimento e suas operações. Logo, um eventual endividamento excessivamente elevado gera um maior patamar de risco, especialmente em situações extraordinárias nas quais as receitas são negativamente impactadas.

O setor imobiliário na bolsa de valores

Como mencionado anteriormente, na bolsa de valores brasileira, a B3, existem tanto empresas atuantes no setor imobiliário quanto fundos de investimento imobiliário (FIIs).

Os fundos imobiliários, em geral, obtêm renda por meio dos aluguéis de seus ativos imobiliários, assim como pela renda obtida em títulos de renda fixa e pela compra e venda de imóveis. Dado que os FIIs possuem estratégias, em geral, similares entre si, não abordaremos exemplos individuais de FIIs.

Em uma abordagem macro de FIIs, analisando os setores aos quais os fundos se posicionam (com ênfase em imóveis físicos), destacam-se, atualmente, os seguintes setores:

• Imóveis logísticos;
• Lajes corporativas;
• Shoppings center;
• Imóveis de varejo urbanos;
• Entre outros.

Em sequência, empresas inseridas no setor imobiliário possuem estratégias mais amplas de operacionalização de ativos imobiliários. Pode-se mencionar, como exemplos de empresas atuantes no setor imobiliário, as seguintes companhias:

• Brasil Brokers (BBRK3): atua em consultoria / intermediação de imóveis;
• Multiplan (MULT3): trata-se de uma das maiores empresas na operacionalização de shoppings no Brasil;
• Iguatemi (IGTA3): atua na operacionalização de outlets, shoppings e edifícios comerciais;
• São Carlos (SCAR3): opera em investimentos e administração de imóveis comerciais;
• BR Malls (BRML3): atua na administração de shoppings;
• Log CP (LOGG3): atua com incorporações e locações de imóveis comerciais;
• Aliansce Sonae (ALSO3): é uma das maiores incorporadoras e proprietárias de shoppings centers em todo o Brasil;
• Cyrela Commercial (CCPR3): empresa atuante em aquisições, vendas, locações, administração, entre outros serviços relacionados a imóveis comerciais;
• HBR Realty (HBRE3): empresa que atua em desenvolvimento e operacionalização de empreendimentos imobiliários;
• Entre outras.