XPCM11

O XPCM11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo, ou seja, o fundo possui imóveis físicos para onde são destinados a maior parte de seus investimentos. No caso do XPCM11, é de sua propriedade somente um imóvel, confira abaixo.

O XP Corporate Macaé FII é um fundo mono ativo, isso significa que ele apresenta somente um imóvel em seu portfólio de propriedades. Desta maneira, o investidor que optar por alocar seu dinheiro nesse fundo, irá receber somente a partir deste imóvel.

Outra característica de um fundo mono ativo é que ele pode ser também mono locatário ou multi inquilinos. São comuns serem mono ativo e mono locatário os espaços que são utilizados como galpões logísticos e industriais. O fato de toda a renda do fundo ser proveniente de um único imóvel, e um único pagador, pode aumentar o risco que o investidor tem ao ser sócio de um fundo desse tipo, já que essas condições apresentadas elevam o risco inadimplência e vacância, quando comparado a algum outro mundo multi ativo e multilocatário, onde há diversificação e em caso de inadimplência, os outros pagamentos seguiram normalmente, sem prejudicar de maneira forte o rendimento do fundo e o repasse de parte da renda para o investidor que detém as cotas.

Também é possível que o fundo que detém somente um (mono ativo), possa ser multi locatário, como no caso de um shopping, onde há vários lojistas desempenhando suas respectivas atividades em seus espaços. No caso de alguém não conseguir pagar, os rendimentos não são prejudicados.

A respeito da inadimplência, ela pode ser tanto financeira, quando o pagamento não é recebido, ou física, quando o imóvel fica vazio, e desse modo, também sem receber o aluguel. Nos dois casos, o investidor sai prejudicado.

Como visto, o XP Corporate Macaé (XPCM11) é um fundo mono ativo e mono locatário, e esse solitário inquilino é ninguém menos do que a Petrobrás, estatal atuante no segmento de exploração, extração, refino e comercialização de petróleo e gás natural. Mas como citado anteriormente, ser um fundo com um único locatário tem seus riscos, e nesse caso, eles estão se confirmando.

Isso se deu pela informação divulgada pelo fundo via fato relevante, em que a Petrobrás anunciou que pretende deixar o imóvel em alguns meses, deixando-o vago. E devido à localização do imóvel em Macaé (cerca de 200km da capital fluminense), ele poderá apresentar dificuldades em encontrar um novo inquilino, tendo em vista que Macaé conta com cerca de 200 mil habitantes e é considerada a “Capital Nacional do Petróleo”, já que foi lá que a própria Petrobrás iniciou as operações na Bacia de Campos. Então um possível novo inquilino “ideal”, seria uma nova empresa que atuasse no setor de petróleo, de modo a evitar grandes obras complexas e o retorno do pagamento dos aluguéis o quanto antes.

Para fins de comparação, o TRX Edifícios Corporativos, é um imóvel que também foi alugado por um período pela estatal no Estado do Rio de Janeiro, sendo desocupado em abril de 2016. Desde essa data, o imóvel encontra-se vago, e o FII XTED11 não paga rendimentos desde então.