XPCI11

O XPCI11 é um FII (fundo imobiliário) que foca seus investimentos às aplicações de renda fixa com base em operações imobiliárias, ou seja, o fundo é focado em operações de crédito imobiliário em geral.

O XPCI11 utiliza, principalmente, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) como seu principal canal de investimento.

É interessante destacar a similaridade do XPCI11 com outro fundo imobiliário bastante conhecido entre o público pessoa física, o MXRF11.

Similarmente ao MXRF11, o XPCI11 adota investimentos em renda fixa, com lastro imobiliário, com foco em alta qualidade de crédito.

Ainda em comparação com o MXRF11, o XPCI11 combina os investimentos em renda fixa imobiliária com investimentos em cotas de outros FIIs, com o objetivo tanto de renda (dividendos) quanto de ganho de capital (venda com lucro).

Resumidamente, o XPCI11 atua em investir em papéis de renda fixa com lastro imobiliário, focado em alta qualidade de crédito, como opção de geração de renda, ao investidor, a partir de operações menos voláteis.

Ao investir seu patrimônio majoritariamente em papéis de renda fixa, o XPCI11 é classificado como um “fundo de papel”, em jargões do mercado financeiro, ou seja, um fundo imobiliário que investe em papéis ao invés de comprar imóveis físicos.

O XPCI11 adota uma estratégia de gestão ativa, por meio da qual seus investimentos são revisados com frequência e, se necessário, alterados e aprimorados ao longo do tempo.

Operacionalmente, o XPCI11 é gerido pela XP Vista Asset Management Ltda e é constituído sobre a forma de condomínio fechado.

Na prática, isso significa apenas de que as cotas do fundo são compradas e vendas unicamente pelo ambiente da B3.

A atenção à gestora, em fundos de papel, é algo crucial. Visto que a gestão possui grande impacto sobre os resultados do fundo e que, dado que o fundo não investe em imóveis físicos diretamente, é crucial uma boa gestão para gerenciar o risco dos papéis adquiridos.

Atualmente, o XPCI11 possui uma diversificação relevante em seu portifólio, tanto em número de investimentos quanto em setores da economia presentes no fundo e em relação à diversificação regional.

Visto que se trata de um fundo ainda com histórico recente, iniciado em 2019, o XPCI11 tende a evoluir em termos de patrimônio sobre gestão ao longo do tempo e, consequentemente, evoluir em relação aos investimentos realizados.

Dessa forma, sua carteira tende a ser atualizada ao longo do tempo e pode apresentar características razoavelmente diferentes em um futuro não muito distante.

Qual é a estratégia do XPCI11?

O XPCI11 possui a estratégia de investimento direcionada às operações de crédito imobiliário, ou seja, é um fundo imobiliário focado no investimento em papéis de renda fixa com lastro nas operações de dívida imobiliária, nas quais empresas diversas devem capital ao XPCI11 e aos seus investidores.

A estratégia do XPCI11 envolve o investimento em papéis de renda fixa de alta qualidade de crédito, de forma a evitar devedores problemáticos em suas operações e assegurar a geração de renda mensal aos seus investidores.

Por meio de sua estratégia de gestão ativa, ou seja, de acompanhamento frequente dos investimentos presentes no portifólio do fundo, o XPCI11 adota diversos instrumentos financeiros relacionados ao setor imobiliário como opções para geração de ganhos, como os seguintes:

• CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários);
• LCIs (Letras de Crédito Imobiliário);
• LHs (Letras Hipotecárias);
• Debêntures;
• Cotas de outros FIIs;
• Entre outros;

Os principais instrumentos adotados pelo XPCI11 são os CRIs e as cotas de outros FIIs, com a predominância do investimento em CRIs, com pouco mais de 65% do patrimônio do XPCI11.

Com base na combinação entre CRIs e cotas de outros FIIs, o XPCI11, conforme mencionado, se assemelha ao conhecido MXRF11.

O fundo utiliza ambas as opções tanto para geração de renda recorrente quanto para ganhos de capital.

O XPCI11 possui a vantagem de estruturas suas próprias operações de crédito imobiliário, ou seja, o próprio fundo atua na originação e estruturação de parte dos CRIs em sua carteira.

Na prática: a estruturação das próprias operações contribui com a eliminação de custos e, consequentemente, possibilita que o XPCI11 tenha uma maior facilidade em gerar ganhos de capital ao vender suas operações no mercado.

A capacidade de estruturar operações próprias permite que o XPCI11 origine operações personalizadas, com a possibilidade de maior ganho de capital ou de melhor adaptação ao perfil do fundo.

O XPCI11 possui operações de crédito lastreadas em diversos setores da economia, o que contribui para a redução de seu risco como um todo.

Como exemplo dos principais setores presentes no XPCI11, temos os seguintes:

• Comercial;
• Shoppings;
• Saúde;
• Residencial;
• Crédito corporativo;
• Educação;
• Entre outros;

Além da diversificação geográfica e setorial, é crucial a atenção aos indexadores dos papéis presentes na carteira do XPCI11, visto que o fundo investe em renda fixa lastreada nos setores mencionados.

Como sabemos, aplicações de renda fixa possuem sua regra de rentabilidade inicialmente conhecida, assim como os índices de juros ou inflação que balizam sua rentabilidade ao longo do tempo.

Nesse aspecto, o XPCI11 possui ativos atrelados tanto à inflação, através do índice IPCA, quanto aos juros básicos do Brasil, por meio do CDI.

Em ambos os casos, os papéis presentes no XPCI11 rendem o índice acrescido de uma taxa percentual (%) fixa, por exemplo: IPCA + 5% ao ano ou CDI + 2% ao ano.

A diversificação entre indicadores de rentabilidade é bastante saudável, especialmente devido à correlação entre IPCA e CDI.

Na prática: o XPCI11 atua em prol de gerar renda mensal aos seus cotistas, através de aplicações de alta qualidade e risco controlado, baseadas no setor imobiliário como um todo e dispersas em operações imobiliárias de diversos setores da economia.

Quais são os riscos do XPCI11?

O XPCI11 é um fundo que direciona grande parte de seus recursos aos papéis de renda fixa com lastro imobiliário, ou seja, às operações de crédito imobiliário.

Portanto, os principais riscos do XPCI11 são os riscos relacionados às suas operações de renda fixa.

Inicialmente, o principal meio de investimento utilizado no XPCI11 são os CRIs, papéis de renda fixa que não possuem garantias do FGC.

Logo, o principal risco envolvido nesses é o risco de crédito, conhecido popularmente como “risco de calote”.

Esse risco se resume à possibilidade de que os devedores ao XPCI11 e aos seus cotistas tenham dificuldades em pagar suas dívidas, o que pode impactar nos dividendos distribuídos pelo fundo, como consequência.

Além disso, temos presente no XPCI11 o chamado risco de mercado.

Esse risco é, basicamente, a possibilidade de que as cotas de XPCI11 apresentem desvalorização no ambiente da B3.

Logo, caso o investidor venda suas cotas nos momentos de desvalorização, ele perderá parte do capital investido ou, ao mínimo, reduzirá o seu lucro.

Além disso, o risco de mercado impacta aos demais fundos imobiliários presentes na carteira do XPCI11.

Consequentemente, isso também pode causar uma desvalorização nas cotas de XPCI11.

Apesar de serem uma posição menor no XPCI11, com aproximadamente um terço (33%) do patrimônio do fundo, os FIIs presentes na carteira possuem certa capacidade de gerar impacto no valor da cota de XPCI11 no ambiente da B3.

O XPCI11 paga dividendos?

Sim! O XPCI11, em linha com o que ocorre nos demais fundos imobiliários, paga 95% do fluxo de caixa gerado, com seus ativos, em forma de dividendos aos seus cotistas.

Caso o investidor não possua cotas do fundo em seu portifólio na data base dos dividendos, ele receberá os dividendos somente no mês seguinte.

Qual é o público-alvo do XPCI11?

O XPCI11 possui os investidores em geral como seu público-alvo. Portanto, qualquer investidor pode comprar cotas de XPCI11 no ambiente da B3, sem a presença de qualquer restrição.

Detalhadamente, qualquer investidor, tanto pessoa física (PF) quanto pessoa jurídica (PJ), pode adquirir cotas de XPCI11 no ambiente da B3.

Não existem restrições tanto em relação ao conhecimento técnico do investidor quanto em relação a seu patrimônio acumulado no mercado financeiro.

Apenas é importante, antes de investir, compreender os objetivos e riscos do XPCI11, isso permite entender se o fundo se enquadra ao seu perfil de investidor.

Como investir no XPCI11?

A compra de cotas do XPCI11 ocorre de modo similar à compra dos demais fundos imobiliários e ações, por meio do ambiente de negociação da B3.

Para adquirir as cotas do XPCI11, recorra à corretora de sua preferência e insira o código XPCI11. Feito isso, insira os dados básicos da compra: quantidade e preço desejados.

Após preencher os dados básicos da ordem de compra, basta enviar a ordem para execução e, por fim, conferir se a ordem foi executada completamente.

Uma forma de agilizar a execução de uma ordem de compra é executá-la a mercado, ao inserir o mesmo preço de negociação do mercado ou selecionar a opção ORDEM A MERCADO.

Quais são as taxas do XPCI11?

Ao investir em XPCI11, o único custo presente ao investidor, por parte do fundo, é sua taxa de administração. Atualmente, o XPCI11 pratica uma taxa de administração de 1% ao ano.

Demais tipos de taxas, como taxas de performance e taxas de gestão, não são presentes no XPCI11.

O único possível custo adicional para investir em XPCI11 é a corretagem, praticada pelas corretoras. Entretanto, grande parte das corretoras atualmente pratica taxa zero para investir em FIIs.

O XPCI11 tem garantia do FGC?

Não! O XPCI11 não conta com a garantia do Fundo Garantidor de Crédito, conhecido como FGC, assim como todos os demais fundos imobiliários.

Não existem garantias tanto de proteção do valor inicial investido quanto de rentabilidade mínima do fundo.

Os administradores e gestores do XPCI11, similarmente, não oferecem garantias tanto de rentabilidade mínima quanto de garantia do valor inicial investido.

Assim como ambos não são, legalmente, responsáveis por volatilidade na cota do fundo, causada naturalmente pelo mercado.

O XPCI11 é um fundo de renda variável. Portanto, sua rentabilidade depende unicamente da performance de seus investimentos, que resulta em sua valorização no ambiente da B3 e nos dividendos pagos, sem a garantia de que irá ocorrer.

O que são os direitos de subscrição do XPCI11?

A emissão de novas cotas é a principal forma pela qual os fundos imobiliários podem se expandir.

Dessa forma, ao emitir novas cotas, o XPCI11 irá fornecer, aos seus investidores, direitos de preferência para a compra das novas cotas, também chamados de direitos de subscrição.

FIIs emitem novas cotas, para crescer, pois os mesmos não retem parte dos lucros do fundo para financiar seu crescimento. Isso ocorre devido ao fato de que FIIs distribuem ao menos 95% de todo o lucro gerado para os cotistas, na forma de dividendos.

Logo, as novas cotas são emitidas para captar recursos e aumentar o patrimônio do FII.

Como consequência, para que os atuais investidores não tenham sua participação no XPCI11 diluída, os mesmos recebem os direitos de preferência na compra das novas cotas.

Como exercer os direitos de subscrição do XPCI11?

O exercício dos direitos de subscrição é realizado na aba ou tela de DIREITOS DE SUBSCRIÇÃO / SUBSCRIÇÕES / DIREITOS DE PREFERÊNCIA de sua corretora de preferência.

Nessa tela, os direitos de subscrição do XPCI11 poderão ser identificados. Logo, você saberá quantas novas cotas possui direito a comprar, assim como o preço ao qual elas serão ofertadas a você.

Vale lembrar que você não possui a obrigação de comprar / subscrever todas as cotas às quais tem direito, é possível comprar uma quantidade menor que o total concedido.

Ao proceder com a subscrição e concluir a aquisição das novas cotas, é importante atentar-se à data na qual o valor da compra será debitado de sua conta.

Geralmente, essa data não é a mesma em que você exerce o direito.

Além disso, é importante manter-se atento ao prazo para solicitar a subscrição, passado o prazo a solicitação não será mais possível por qualquer meio.

O prazo legal para que as novas cotas XPCI11 entrem em sua conta na corretora é de 180 dias. Apesar disso, normalmente a entrada ocorre antes do prazo máximo. Além disso, no decorrer deste intervalo o pagamento de dividendos das novas cotas emitidas já pode ocorrer.