TSNC11

O TSNC11 é um fundo imobiliário administrado pela BTG Pactual, sua gestão é feita pela CIX Capital Gestão de Ativos. O início do fundo se deu em 2013.

A estratégia de investimento do fundo se baseia em um objetivo híbrido, podendo contemplar investimentos em tijolo, como também em ativos de papel com lastro imobiliário.

No regulamento do fundo, está escrito que este pode investir em cotas de outros fundos. Seu principal método de gerar rendimento é por meio de locação e arrendamento.

Atualmente a carteira do fundo é composta por dois prédios comerciais destinados a análises clínicas em São Paulo. São eles:

• Fleury Jabaquara: Com 13.0409 m² de área bruta locável;

• Fleury Villa Lobos: Com 1502 m² de área bruta locável.

A ABL total do fundo possui é de 14.911 m².

Seu patrimônio líquido é de 94 milhões de reais e, apesar do montante de recursos, a quantidade de investidores do fundo é pequena, tendo por volta de 66 cotistas.

Esses cotistas, por sua vez, eram donos de pouco mais de 1 milhão de cotas. E de acordo com o último levantamento, o valor da cota patrimonial estava avaliado em 86,91 reais.

Também é importante lembrar que de 2019 para cá a administração do fundo foi trocada do BANCO FINAXIS para o BTG Pactual, o que aumentou a quantidade de cotas emitidas.

Quem quiser investir, deve saber que se trata de um fundo de capital aberto, recomendado para qualquer investidor. Seu prazo costumava ser 2033, mas agora é indeterminado.

O investidor deve estar ciente da cobrança de taxa de administração, no valor de 0,50% ao ano, sobre patrimônio líquido mínimo de 29,5 mil reais mensais, corrigidos pelo IPCA.

Algo que deve ser notado é que as informações disponibilizadas pelo fundo são bastante escassas. A distribuição de 95% dos resultados é feita por balanços semestrais.

Outras informações

Em sua última distribuição, em agosto de 2022, o TSNC11 retornou 0,63 centavos por cota, um valor bem abaixo de sua média nos últimos seis meses girou em torno de 37 reais.

No entanto, essa ocorrência foi uma compensação feita pelo adiantamento de dividendos no mês de julho de 2022, que ocasionou uma distribuição de 75 reais por cota.

Por outro lado, se comparado ao ano de 2021, o mês de julho também foi marcado por um adiantamento de dividendos, porém, sem incorrer em uma diminuição no mês posterior.

A comparação entre os dois anos também identifica que houve um aumento de mais ou menos 2 reais na média do valor dos dividendos pagos.

A razão desse acréscimo se deve, principalmente, ao reajuste no valor dos aluguéis cobrados de seus dois ativos, que vem acontecendo desde 2020.

Entre 2017 e 2019, contudo, o fundo manteve uma distribuição de dividendos de 30 reais por cota. Em alguns meses a distribuição foi em valor superior à média.

Por fim, vale ressaltar que o fundo possui uma carteira muito reduzida e concentrada, ficando altamente vulnerável na eventualidade do atraso no pagamento de aluguéis.

Pontos relevantes

• Gestão com pouca reciclagem;
• Relação com investidores reduzida;
• Poucos relatórios gerenciais;
• Baixo patrimônio líquido;
• Pagamento regular de dividendos.