JPPA11

O JPPA11 é um fundo imobiliário administrado pela Finaxis CVTM S.A e com gestão feita pela JPP Capital Gestão de Recursos Ltda. Seu início se deu em junho de 2018.

O principal objetivo do fundo é auferir rendimentos e ganho de capital por meio de investimentos em ativos ligados ao ramo imobiliário, em especial, CRIs.

De acordo com as suas definições, a gestão do fundo pode alocar até 100% do patrimônio líquido em CRIs, observando as características e critérios de elegibilidade estabelecidos.

Por ser um fundo de capital aberto, trata-se de um investimento recomendado para investidores em geral, tanto profissionais quanto casuais, sem um prazo para o seu fim. 

Vale destacar que o JPPA11 usa o IMA-B 5, um índice divulgado pela ANBIMA que reúne títulos atrelados à inflação, acrescentando mais 0,50% ao ano, como um benchmark.

O investidor que quiser adquirir as cotas desse fundo, no entanto, deve considerar as taxas cobradas. São elas:

• Taxa de administração: 1,05% ao ano;
• ​Taxa de performance: 20% sobre todo retorno acima do benchmark.

De acordo com os dados mais recentes, de julho de 2022, o fundo possuía por volta de 600 mil cotas divididas entre 4800 cotista, com um valor patrimonial de 61 milhões de reais.

Sua carteira era composta 95% com CRIs, sendo que 81% desses investimentos eram operações de lastro corporativo, 13% aluguéis e 6% em outros tipos de ativos.

Também há por volta de 5% de recursos que permanecem em caixa, não havendo nenhum aporte em outros fundos imobiliários. O setor mais representado é o de incorporações.

Outras informações

Durante julho de 2022 a denominação do fundo foi alterada para JPP Capital Recebíveis Imobiliários, ao passo que o seu administrador e custodiante foi substituído pela Finaxis.

Essa mudança administrativa causou impacto nas taxas de administração, custódia, controladoria e escrituração do fundo, efetivamente as reduzindo.

Também aconteceu a reavaliação no valor de alguns CRIs, o que explica, por exemplo, a venda de 600 mil reais de recursos aplicados no CRI GPCI.

O JPPA11 fez a compra da quarta parcela do CRI Lofts, pelo valor de 800 mil reais. Ao todo, são 18 parcelas que totalizarão 7 milhões de reais de investimento.

Por mais que estas mudanças tenham causado uma redução contábil no patrimônio líquido, o caixa não foi impactado, e o fundo ganhou com qualidade de informações.

Ainda no mês de julho, o CRI Carvalho Hosken fez o pagamento de juros e amortização que deveriam ter sido pagos no mês de junho, acrescido de multa e juros de mora.

Vale destacar que essa operação é garantida por alienação fiduciária de terrenos localizados na região da Barra da Tijuca, possuindo um LTV de 46,1%, representando 2,1% do PL do fundo.

Quanto aos riscos inerentes aos ativos do fundo, a maior parte deles possui uma qualidade de crédito alta ou adequada, sendo que apenas 4% dos ativos têm qualidade baixa.

Pontos relevantes

• Estratégia com pouca diversificação de ativos;
• Baixo patrimônio líquido;
• Suscetível a taxa básica de juros;
• Crescente aumento nos volumes de negociação;
• Histórico estável de distribuição de dividendos;
• Focado em incorporações.