XPLG11

O Fundo de Investimento Imobiliário denominado XP Log é listado na bolsa de valores brasileira, a B3, através do ticker XPLG11.

Em geral, o fundo objetiva a geração de ganhos por meio da aquisição e posterior exploração de imóveis inseridos, predominantemente, no setor logístico e industrial.

Logo, o XPLG11 é caracterizado como um FII do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos.

A partir disso, os resultados auferidos pelo XP Log são distribuídos aos cotistas até o décimo (10º) dia útil do mês subsequente ao seu recebimento em uma proporção de, no mínimo, 95% dos resultados auferidos.

Adicionalmente, vale destacar que o XPLG11 possui um benchmark, ou seja, uma meta de rentabilidade que visa alcançar IPCA + 6% ao ano.

Operacionalmente, o XPLG atua como um fundo/condomínio fechado, de modo em que é necessário que o investidor tanto compre quanto venda suas cotas no ambiente de bolsa de valores, através da utilização do homebroker, de forma similar às operações com ações.

Em termos de sua administração, o XPLG11 é administrado pela Vórtx DTVM Ltda.

Ao passo em que, referentemente à gestão, o Fundo é gerido pela XP Vista Asset Management Ltda.

Além disso, o Fundo possui prazo de duração indeterminado, o que enfatiza a visão de longo prazo da gestão para os investimentos realizados.

A estratégia do XPLG11

Com base no fato de que o XPLG11 tem, como principal estratégia de investimentos, a aquisição e exploração de imóveis inseridos no setor logístico e industrial, parte predominante das receitas auferidas pelo Fundo advêm dos aluguéis destes respectivos imóveis.

Contudo, o XP Log detém a posse de valores mobiliários em sua carteira de investimentos como, por exemplo, cotas de outros FIIs e ativos de renda fixa, através dos quais o fundo lucra tanto com os rendimentos de tais ativos quanto através de ganhos de capital, sendo que os ganhos de capital são, predominantemente, auferidos através de cotas de outros FIIs.

Inicialmente, o foco dos investimentos do Fundo recai sobre os imóveis físicos que, em conjunto, compõem mais de 90% do portfólio do XPLG11.

Ao abordar os locatários do XP Log, é de alta relevância destacar que o Fundo aluga seus imóveis para empresas de grande porte e relevância no Brasil, assim como destacar que os imóveis do XPLG são alugados por locatários de múltiplos setores da economia.

Além da diversificação em setores econômicos, cabe destacar que o Fundo é diversificado em termo de seus locatários, de maneira em que nenhum locatário represente, individualmente, mais de 20% da receita de aluguéis do XP Log, assim mitigando o risco de alta dependência de um locatário individual para a performance do Fundo.

Destacam-se os seguintes setores de atuação dos locatários, conforme relatório emitido pelo XPLG:

• Varejo/comércio;
• Especulativo;
• Materiais de construção;
• Logística;
• Comércio e distribuição de alimentos;
• Entre outros.

Em sequência, a tipologia de contratos que rege tais aluguéis é uma combinação tanto de contratos típicos quanto de contratos atípicos, nos quais há condições especiais presentes no contrato de aluguel do imóvel objeto.

Entretanto, no XPLG11 predominam os contratos atípicos de locação, o que, em geral, representa uma vantagem para o Fundo, ao gerar maior previsibilidade de receitas.

Adicionalmente, dentre os índices inflacionários que corrigem os aluguéis de tais contratos, predominam o IPCA, seguido pelo IGP-M e do IPC.

Regionalmente, o Fundo possui maior concentração de sua ABL (Área Bruta Locável) no estado de São Paulo, estado brasileiro onde há maior atividade econômica.

Entretanto, em ordem decrescente de concentração da ABL, o XP Log está presente nos seguintes estados:

• São Paulo;
• Pernambuco;
• Rio de Janeiro;
• Santa Catarina;
• Rio Grande do Sul;
• Minas Gerais.

Em complemento aos ativos físicos, o XP Log possui ativos mobiliários, ou seja, ativos inseridos no mercado de capitais.

Seus ativos mobiliários representam uma porção minoritária da receita do Fundo e tratam-se, em geral, de cotas de outros FIIs, LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e ativos de renda fixa em geral.

Vale lembrar que, em relação às cotas de outros FIIs, o XPLG11 as adquire em prol de tanto lucrar com seus rendimentos quanto de vendê-las a um preço superior ao de compra, auferindo ganhos de capital.

Taxas do XPLG11

Sobre o XPLG estão presentes a Taxa de Administração e a Taxa de Performance, dado que o fundo possui um benchmark que objetiva atingir.

A Taxa de Administração pode variar em um intervalo de 0,75% ao ano e 0,95% ao ano, conforme regras e critérios previstos no regulamento do Fundo.

Ao passo em que a Taxa de Performance é de 20% sobre o que exceder o benchmark, portanto 20% do que exceder IPCA + 6% ao ano, somente se a rentabilidade superar o benchmark estabelecido.