MXRF11

Gerido pela XP Vista Asset Management Ltda e administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros, o Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário atua de forma híbrida sobre o mercado imobiliário. Sua estratégia possui ênfase, predominantemente, na aquisição de títulos de dívida imobiliária, ou seja, títulos de renda fixa, sobre uma estratégia de gestão ativa. Entretanto, o MXRF11 também possui participações em imóveis, através de permutas imobiliárias, e em outros fundos imobiliários (FIIs) através da aquisição de suas cotas. Consequentemente, os resultados gerados foram distribuídos para os cotistas na proporção de 95%.

Adicionalmente, o MXRF11 é constituído como um fundo fechado, no qual não é possível resgatar as cotas, apenas pode-se negociá-las no ambiente de mercado secundário da B3 (B3SA3). Logo, ao vender suas cotas, o investidor recebe dinheiro de outro comprador, e não recursos removidos do patrimônio do fundo. Além disso, o Fundo possui um prazo indeterminado de duração, alinhado à alta Duration (prazo dos títulos) dos títulos de renda fixa que possui, evidenciando um investimento focado no longo prazo.

A estratégia do MXRF11

Sobre um modelo de gestão ativa, o Maxi Renda FII objetiva gerar resultados através de aquisição de títulos de renda fixa lastreados em dívida imobiliária como, por exemplo, CRIs, Debêntures, LCIs, LHs, cotas de outros FIIs (renda variável), entre outros. Assim como também atua na geração de resultados através de ativos imobiliários propriamente ditos. Logo, nota-se que o fundo está em um segmento híbrido, no qual atua em diversas frentes do mercado imobiliário através de sua gestão ativa.

Entretanto, os resultados do MXRF11 advém, majoritariamente, de seus investimentos em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), uma vez que o Fundo objetiva a alocação de 80% de seu patrimônio líquido em CRIs. A estratégia do MXRF11 referente aos CRIs resume-se na aquisição de títulos de pagadores confiáveis (em prol de mitigar o risco de crédito), alinhada a um potencial ganho de capital em tais títulos. Dessa forma, mais de 50% dos CRIs são remunerados com base na taxa CDI acrescida de uma taxa pré-fixada, em seguida mais de 30% dos CRIs são indexados ao IPCA acrescido de uma taxa pré-fixada, sendo parte minoritária dos títulos indexados ao IGP-M, Pré-fixado ou em porcentagem do CDI. Logo, nota-se que a gestão do fundo objetiva adquirir títulos que ofereçam um retorno real, acima dos índices de inflação. Além disso, grande parte dos títulos em posse do fundo (mais de 50%) possuem vencimento a partir de 2028, o que possibilita a ação de multiplicação do patrimônio no longo prazo, além de usufruir de taxas de remuneração mais elevadas por prazos estendidos.

Adicionalmente, o MXRF11 possui atuações em ativos imobiliários propriamente ditos, através de permutas imobiliárias, e em outros FIIs, através da aquisição de suas cotas. Logo, o Fundo possui participação em mais de 20 permutas imobiliárias, nas quais predomina a remuneração pelo INCC (Índice Nacional de Construção Cívil). Enquanto que, ao tratar de participações em outros FIIs, o fundo detém cotas e tem rendimentos dos seguintes FIIs: XPCI11, HBRH11, KNCR11, BRCR11 e DMAC11.

Por meio de uma atuação tão diversificada, o MXRF11 encontra-se igualmente diversificado em sua presença em diferentes setores da economia. Destacam-se o setor Residencial, de Shoppings, Alimentício, Saúde, Químicos, entre outros. Tal exposição ocorre tanto em virtude dos emissores dos CRIs, geradores da maior parte do resultado do Fundo, quanto em virtude das permutas imobiliárias e participação em outros Fundos Imobiliários. Dessa maneira, cabe destacar que, com uma barreira de entrada baixa (valor da cota pouco superior a R$10), o investidor obtém acesso a um fundo de gestão ativa, diversificado em diversos setores da economia e com uma abordagem relativamente conservadora, ao possuir parte majoritária do resultado advinda de títulos de renda fixa (CRIs e outros).

Taxas do MXRF11

No MXRF11, incide apenas a Taxa de Administração dos recursos do fundo. A Taxa de Administração incidente é de 0,9% ao ano, com um requerimento mínimo de R$60.000 mensais.

Quanto o MXRF11 paga em dividendos?

Em seu histórico recente, os dividendos do MXRF11 variaram entre R$0,07 e R$0,09 por cota. Dessa forma, no cenário de R$0,07 por cota, um investidor que possua 10.000 cotas de MXRF11 contará com um dividendo estimado de R$700, com base no histórico mais recente de pagamentos.

Dado que o MXRF11 investe, principalmente, em papéis de renda fixa imobiliária, seus dividendos são influenciados pelos indexadores de rentabilidade dos títulos em questão. Os principais índices envolvidos nos papéis do MXRF11 são o CDI, o IPCA, o INCC, títulos pré-fixados e o índice IGP-M.

Qual é o público-alvo do MXRF11?

O fundo imobiliário MXRF11 possui, como seu público-alvo, os investidores em geral. Com base nisso, tanto investidores pessoa física (PF), independentemente de seu patrimônio financeiro, quanto investidores pessoa jurídica (PJ) podem comprar as cotas do MXRF11 no ambiente de negociação da bolsa de valores brasileira, a B3.

Que tipos de ativos compõem a carteira do MXRF11?

Conforme anteriormente mencionado, o MXRF11 é um fundo que investe em ativos financeiros com lastro imobiliário.

Portanto, inicialmente, o principal tipo de ativo em seu portifólio são títulos de renda fixa, com lastro imobiliário. Majoritariamente, estão presentes na carteira do MXRF11 os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), atrelados a diversos indexadores.

O fundo também possui investimentos em permutas financeiras, caixa e cotas de outros FIIs.

Quais são os riscos do MXRF11?

Para melhor compreender os riscos envolvidos no MXRF11, é interessante abordar a tipificação do fundo, assim como a composição de sua carteira. Inicialmente, o Maxi Renda é um fundo imobiliário de papel, ou seja, investe em ativos financeiros com lastro imobiliário, ao invés de investir diretamente em imóveis. Além disso, seu atual portifólio é composto por dois principais ativos: CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e Permutas Financeiras.

Com base nisso, identifica-se inicialmente o risco de crédito. Esse tipo de risco diz respeito, especialmente, aos investimentos em CRIs, que compõem mais de 50% da carteira do fundo. De modo geral, o risco de crédito também é conhecido, popularmente, no mercado financeiro como o “risco de calote”. Portanto, o risco de crédito se resume ao risco de um emissor de um dos títulos de renda fixa (CRI) não pagarem a dívida e seus juros ao MXRF. Com isso, os rendimentos do cotista tendem a ser prejudicados.

Apesar disso, este é um risco no qual a gestão pode atuar, facilmente, em mitigar. A principal forma de mitigar um impacto significativo aos rendimentos do cotista, caso um default (não pagamento) ocorra, é a diversificação entre papéis. Além disso, a gestão ativa realiza certa avaliação em torno da capacidade do devedor em pagar as obrigações, previamente à aquisição do título.

Em seguida, tem-se o risco envolvido nas negociações das permutas. Basicamente, este se refere à uma negociação não favorável ao fundo e, consequentemente, não favorável ao seu cotista.

Em complemento aos fatores apresentados, temos o risco de mercado, um dos riscos mais comuns em ativos de renda variável. Em geral, o risco de mercado diz respeito à volatilidade das cotas no ambiente de bolsa, de forma na qual o investidor pode ter suas cotas desvalorizadas em momentos desfavoráveis. Além disso, indiretamente, o risco de mercado impacta ao cotista com base na eventual desvalorização de um ativo que compõe a carteira do MXRF11.

O MXRF11 possui a garantia do FGC?

Tanto o MXRF11 quanto todos os demais FIIs NÃO possuem qualquer cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), tanto em termos de valor investido quanto em termos de rentabilidade. Adicionalmente, não há qualquer garantia de rentabilidade mínima por parte da administradora e da gestora do FII. Assim sendo, não há qualquer responsabilização à gestão e à administração em caso de depreciação das cotas do fundo no ambiente de negócios da bolsa de valores.

Portanto, de modo geral, assim como os demais ativos de renda variável, as cotas de FIIs variam livremente no ambiente de bolsa de valores, conforme a oferta compradora e a oferta vendedora. A rentabilidade dos FIIs é, exclusivamente, dependente da atuação da gestão do fundo e das condições do mercado em cada momento.

Como comprar o MXRF11?

A compra do MXRF11, assim como de demais fundos imobiliários, é bastante simples a ser feita. Em um primeiro momento, deve-se recorrer ao App ou homebroker de sua corretora de preferência, ambiente no qual você pode negociar ativos em bolsa.

Nesse momento, serão preenchidos os dados da compra, chamados popularmente no mercado de capitais de “boleta”. Primeiramente, insere-se o código de negociação MXRF11. Em seguida, insere-se o preço desejado a pagar pelas cotas e a quantidade de cotas desejadas para compra. Por fim, basta verificar se a compra foi executada com sucesso, em sua tela de ordens.

Vale lembrar que para garantir a execução no ato do envio da ordem, basta selecionar a opção ORDEM A MERCADO ou inserir o preço desejado igual ao preço de cotação de tela do fundo.

O que são os direitos de subscrição do MXRF11?

A emissão de novas cotas se trata de principal forma para que os fundos imobiliários possam crescer. A partir disso, o fundo emite novas cotas conforme a vontade da administração para captar novos recursos. Para evitar que os atuais investidores tenham sua participação no fundo diluída, são fornecidos a eles direitos de preferência para a subscrição (subscrição = compra) das novas cotas com base em sua participação percentual no patrimônio do FII.

FIIs recorrem à emissão de novas cotas, para se expandirem, pois distribuem ao menos 95% de todo o lucro gerado para o cotista, em forma de dividendos. Dessa forma, os FIIs, diferentemente das ações, não seguram parte dos lucros para financiar a expansão de seus empreendimentos.

A partir disso, o MXRF11 pode emitir novas cotas, em prol de captar novos recursos e aumentar o capital do fundo. Com isso, obrigatoriamente, o fundo garante aos cotistas atuais o direito de preferência na compra das novas cotas.

Como exercer os direitos de subscrição do MXRF11?

Para verificar seus direitos de subscrição, basta recorrer à tela ou aba de SUBSCRIÇÕES / DIRETOS DE SUBSCRIÇÃO / DIREITOS DE PREFERÊNCIA na corretora utilizada. Nessa tela, será exibida a quantidade de cotas que você possui direito a comprar, assim como o preço ao qual as novas cotas estão sendo ofertadas.

Normalmente, o preço ofertado costuma ser menor que o preço ao qual o FII encontra-se negociado na bolsa.

Ao identificar o direito de subscrição do MXRF11, basta prosseguir e clicar na opção que representa a manifestação de seu desejo para exercer o direito. Vale lembrar que a quantidade de cotas que você possui direito de comprar não precisa ser totalmente adquirida, de modo em que você pode comprar menos cotas do que tem direito, caso prefira.

Realizado todo o processo de exercício, é importante se atentar à data de débito do valor das cotas compradas. Que ocorre em uma data diferente à data da confirmação do exercício do direito. Além disso, é crucial se atentar às datas limite para exercício do seu direito, passado o prazo não será mais possível exercê-lo por qualquer meio.

Em complemento, as novas cotas emitidas possuem um prazo máximo de 180 dias para entrarem em sua conta na corretora. Apesar disso, geralmente a entrada ocorre antes do prazo máximo e, no meio tempo, podem ocorrer pagamentos de dividendos já referentes às novas cotas.