BTCR11

O BTCR11 é um fundo imobiliário (FII) que recai na categoria dos “fundos de papel”. Isso acontece pois na prática o BTCR11 não adquire imóveis físicos diretamente. Ao invés disso, o fundo investe em operações de crédito imobiliário, ou seja, em papéis de renda fixa com lastro imobiliário.

Em resumo, esse tipo de investimento em renda fixa é uma dívida de empresas, com destinação imobiliária, com o BTCT11 e, consequentemente, com seus cotistas. Portanto, é a partir dos juros ou da venda dessas dívidas que o BTCR11 agrega valor aos seu investidor.

Atualmente, os fundos de papel recebem grande destaque em virtude de possuírem um valor de cota mais estável, no ambiente da B3, em relação aos fundos de tijolo, que compram imóveis propriamente ditos.

Além disso, tais fundos se destacaram pelo rendimento de dividendos percentualmente mais elevado, tanto em momentos de altos juros quanto em momentos de juros baixos, em relação aos demais FIIs e às aplicações de renda fixa.

Logo, os fundos de papel, caso do BTCR11, são entendidos como opções de investimento relativamente mais estáveis e capazes de gerar uma renda mensal recorrente satisfatória aos investidores, com base em operações de renda fixa lastreadas em um fim imobiliário.

Atualmente, o principal instrumento no qual o fundo investe seu patrimônio sobre gestão são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), investimentos de renda fixa que representam uma dívida com finalidade imobiliária.

Basicamente, empresas de setores diversos são devedoras, ao BTCR11, de dívidas contraídas para alguma atuação imobiliária, mesmo que imóveis não sejam a finalidade principal de tais empresas.

Em sua atuação, o fundo adota uma estratégia de gestão ativa, a cargo do BTG Pactual. A gestão, em fundos de papel, é parte crucial no gerenciamento de risco e na agregação de valor ao investidor. Essa estratégia envolve constante acompanhamento e melhoria da carteira.

Com base em sua estratégia, o BTCR11 possui uma diversificação saudável em diversos aspectos, como número de ativos, concentração saudável, diversificação regional e de modalidades de rendimento dos papéis.

Na prática: o BTCR11 atua em prol de gerar tanto renda quanto ganhos de capital aos seus investidores por meio de investimentos de renda fixa com lastro em atividades imobiliárias. Isso torna o fundo relativamente mais estável, além de capaz de ser efetivo em superar a inflação e de se beneficiar de cenários de altos juros.

Em termos operacionais, o BTCR11 é constituído como um fundo condomínio fechado. Isso simplesmente significa que suas cotas devem ser compradas e vendidas por meio do ambiente da B3, trocando de mão entre investidores.

Qual é a estratégia do BTCR11?

O BTCR11 atua em prol de gerar renda e ganhos de capital com base em operações de crédito imobiliário, ou seja, com o uso de investimentos de renda fixa lastreados em atividades imobiliárias.

Dentre os instrumentos utilizados, o BTCR11 adota, como os principais, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e cotas de outros fundos imobiliários. Além disso, em sua estratégia, cada ativo pode ter uma finalidade dentro da carteira do fundo.

Conforme mencionado, o BTCR11 possui a estratégia de gestão ativa, que envolve constante acompanhamento e, se necessário, aprimoramento dos investimentos do fundo ao longo do tempo.

A partir dessa estratégia, o fundo divide os ativos nos quais investe em duas categorias:

• Core
• Tático

A categoria Core represente os investimentos foco do BTCR11, que são os CRIs. Esses investimentos compõem a grande maioria do patrimônio sobre gestão do fundo.

Já os investimentos considerados Táticos são alocações temporárias, nas quais o fundo visa obter alguma lucratividade pontual. Atualmente, os investimentos considerados Táticos na carteira do BTCR11 são cotas de outros FIIs, que representam uma pequena parte do patrimônio sobre gestão do fundo.

Retomando o foco aos CRIs, que são o investimento focal desse fundo, os mesmos são bem equilibrados e diversificados na carteira do BTCR11.

Inicialmente, o fundo possui uma diversificação relevante, em mais de 20 ativos. Além disso, não há concentração elevada em nenhum dos ativos. No BTCT11, nenhum CRI ocupa mais de 10% da carteira, enquanto a maioria deles ocupa menos de 5%.

Dessa forma, o fundo reduz riscos e se torna menos dependente de qualquer um de seus investimentos, individualmente, para gerar bons resultados aos investidores.

Em complemento à diversificação em número de ativos, os CRIs do BTCR11 são diversificados em relação aos setores da economia em que as empresas devedoras atuam. Como setores presentes no BTCR11, temos os seguintes:

• Residencial;
• Logística;
• Shoppings;
• Varejo;
• Entre outros.

Além disso, a atuação dessas empresas, devedoras ao BTCR11, ocorre em diversas regiões do Brasil, o que representa uma diversificação regional.

Já na parte técnica dos investimentos, os investimentos de renda fixa do BTCR11 possuem sua rentabilidade atrelada a diferentes indicadores, tanto de inflação quanto de juros, como os seguintes:

• CDI (juros);
• IPC-A (inflação);
• IGP-M (inflação).

Em geral, a rentabilidade dos papéis ocorre com base no índice (CDI, IPC-A ou IGP-M) + % fixo.

Isso torna o fundo capaz tanto de superar a inflação no longo prazo quanto de se beneficiar dos cenários de juros elevados.

Ao mesmo tempo, em cenários de juros e inflação reduzidos, o BTCR11 é capaz de, ainda assim, oferecer retornos superiores aos fundos de tijolo em diversos casos e às aplicações de renda fixa.

Por fim, é interessante mencionar que o BTCR11 adota uma estratégia chamada de reciclagem da carteira. Essa estratégia se resume à uma troca de operações presentes no portifólio do fundo.

Em casos nos quais a gestão considera vantajoso, o fundo vende algum de seus investimentos no mercado, já com o propósito definido de investir em outra operação, que a gestão do fundo considera capaz de agregar mais valor.

Na prática: o BTCR11 visa gerar tanto renda recorrente quanto ganhos de capital, com base em uma estratégia que gere menos volatilidade e, ainda assim, é capaz de oferecer vantagens em cenários tanto de juros altos quanto de juros baixos.

Quais são os riscos do BTCR11?

O BTCR11 direciona seus investimentos, em grande parte, para investimentos em operações de crédito imobiliário, ou seja, para investimentos de renda fixa com base em atividades imobiliárias. Logo, os principais riscos do fundo são os riscos associados a esses investimentos.

A principal opção de investimento utilizada pelo BTCR11 são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Esses são papéis de renda fixa que não possuem a garantia do FGC.

Com isso, esbarramos no primeiro risco, denominado de risco de crédito e conhecido popularmente como o “risco de calote”. Como sugerido pelo próprio nome, esse é o risco de que as empresas devedoras ao BTCR11 tenham dificuldade em pagar suas dívidas.

Consequentemente, com a ausência de garantia do FGC, caberá ao próprio fundo exigir a execução das garantias das dívidas, a forma de reduzir esse risco.

Em sequência, o BTCR11 é afetado pelo chamado risco de mercado. Esse risco se resume à possibilidade de que ocorram variações de preço na cota de BTCR11, no ambiente da B3. Afinal, apenas de investir largamente em renda fixa, o BTCR11 ainda é um fundo de renda variável.

Logo, caso o investidor venda suas cotas em momentos de desvalorização, ele incorrerá em perda de capital ou em redução dos lucros anteriormente obtidos.

Por fim, o BTCR11 possui, atualmente, um certo risco de liquidez, não extremamente severo, porém válido a ser considerado. Isso significa que o fundo tem um menor volume de negociação, na B3, em relação aos fundos mais consolidados.

Isso pode dificultar a compra e a venda de cotas de BTCR11 em casos mais extremos, por falta de contraparte. Dado que o BTCR11 já é razoavelmente grande, como fundo, esse é um risco que tende a afetar, normalmente, volumes de negociação mais elevados, ou seja, tende a dificultar a compra e a venda de uma grande quantidade de cotas.

Como investir no BTCR11?

Comprar cotas de BTCR11 é parecido com a compra dos demais fundos imobiliários e ações, por meio do ambiente de negociação da B3. Para isso, use sua corretora de sua preferência e insira o código BTCR11. Feito isso, insira os dados básicos da compra: quantidade e preço desejados.

Após preencher os dados básicos da ordem de compra, basta enviar a ordem para execução e, por fim, conferir se a ordem foi executada completamente.

Uma forma de agilizar a execução de uma ordem de compra é executá-la a mercado, ao inserir o mesmo preço de negociação do mercado ou selecionar a opção ORDEM A MERCADO.

Quais são as taxas do BTCR11?

Ao investir no BTCR11, existe presente como custo ao investidor, por parte do fundo, sua taxa de administração do patrimônio. Atualmente, o BTCR11 pratica uma taxa de administração de 1,00% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo.

Demais tipos de taxas, como taxas de performance ou taxas de gestão, não são presentes no BTCR11.

Isso destaca o fundo como uma opção de menor custo ao investidor. A taxa de administração está em linha com o mercado de fundos de papel, entretanto a ausência de taxa de performance torna o fundo menos custoso aos seus investidores.

O único possível custo adicional para investir em BTCR11 é a taxa de corretagem, cobrada por corretoras por sua intermediação. Apesar disso, a maioria das corretoras atualmente pratica taxa zero para investir em fundos imobiliários.

O BTCR11 tem garantia do FGC?

Não! No investimento em BTCR11 não existe garantia do Fundo Garantidor de Crédito, o FGC, assim como em todos os demais fundos imobiliários listados na B3. Não há garantia tanto de rentabilidade mínima do fundo quanto de proteção do capital inicial investido.

Além disso, os administradores e gestores do BTCR11 também não oferecem garantias de proteção do valor inicialmente investido ou de rentabilidade / dividendos mínimos. Assim como ambos não são responsáveis pela volatilidade no preço das cotas do fundo no ambiente da B3, algo natural do mercado.

Na prática: o BTCR11 é um fundo de renda variável e sua rentabilidade depende unicamente dos investimentos realizados pelo fundo, que resulta em valorização no ambiente da B3 e na distribuição de dividendos, sem garantias do fundo em si ou do FGC.

O que são os direitos de subscrição do BTCR11?

A emissão de novas cotas é a principal forma pela qual os fundos imobiliários podem se expandir. Dessa forma, ao emitir novas cotas, o BTCR11 irá fornecer, aos seus investidores, direitos de preferência para a compra das novas cotas, também chamados de direitos de subscrição.

FIIs emitem novas cotas, para crescer, pois os mesmos não retem parte dos lucros do fundo para financiar seu crescimento. Isso ocorre devido ao fato de que FIIs distribuem ao menos 95% de todo o lucro gerado para os cotistas, na forma de dividendos.

Logo, as novas cotas são emitidas para captar recursos e aumentar o patrimônio do FII.

Como consequência, para que os atuais investidores não tenham sua participação no BTCR11 diluída, os mesmos recebem os direitos de preferência na compra das novas cotas.

Como exercer os direitos de subscrição do BTCR11?

O exercício dos direitos de subscrição é realizado na aba ou tela de DIREITOS DE SUBSCRIÇÃO / SUBSCRIÇÕES / DIREITOS DE PREFERÊNCIA de sua corretora de preferência.

Nessa tela, os direitos de subscrição do BTCR11 poderão ser identificados. Logo, você saberá quantas novas cotas possui direito a comprar, assim como o preço ao qual elas serão ofertadas a você.

Vale lembrar que você não possui a obrigação de comprar / subscrever todas as cotas às quais tem direito, é possível comprar uma quantidade menor que o total concedido.

Ao proceder com a subscrição e concluir a aquisição das novas cotas, é importante atentar-se à data na qual o valor da compra será debitado de sua conta. Geralmente, essa data não é a mesma em que você exerce o direito.

Além disso, é importante manter-se atento ao prazo para solicitar a subscrição, passado o prazo a solicitação não será mais possível por qualquer meio.

Em complemento, o prazo legal para que as novas cotas BTCR11 entrem em sua conta na corretora é de 180 dias. Apesar disso, normalmente a entrada ocorre antes do prazo máximo. Além disso, no decorrer deste intervalo o pagamento de dividendos das novas cotas emitidas já pode ocorrer.